xe property news

Αναλυτικός οδηγός με ερωτήσεις και απαντήσεις για τα μισθωτήρια ακινήτων

Τα μισθωτήρια συμβόλαια ενοικίασης κατοικιών και επαγγελματικών χώρων υποβάλλονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά και η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) με έναν αναλυτικό οδηγό δίνει διευκρινίσεις σε συχνές ερωτήσεις φορολογουμένων, όπως για παράδειγμα «Τι κάνουμε στην περίπτωση ανανέωσης (παράτασης) υπάρχουσας μίσθωσης;» ή «Είναι υποχρεωτική η συμπλήρωση του πρωτοκόλλου ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) και η καταχώρηση του ΑΤΑΚ (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου);».

  1. Καταργήθηκε η σύνταξη Ιδιωτικού Συμφωνητικού Μίσθωσης;

Σε καμία περίπτωση. Η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας υποβάλλεται αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους και για το λόγο αυτό γίνονται δεκτές τόσο έγγραφες όσο και προφορικές συμφωνίες.

Η δήλωση αυτή δεν καθορίζει τις σχέσεις των συμβαλλομένων μερών (εκμισθωτή και μισθωτή). Οι σχέσεις αυτές ρυθμίζονται και προστατεύονται από τον Αστικό Κώδικα.

  1. Πότε υπάρχει υποχρέωση υποβολής;

Οι εκμισθωτές – υπεκμισθωτές ακίνητης περιουσίας και όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου υποχρεούνται να δηλώνουν με ηλεκτρονικό τρόπο όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων ή της παραχώρησης της χρήσης, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία και ανεξάρτητα αν το μίσθωμα καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος. Εξαιρούνται της υποχρέωσης όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες.

  1. Για ποιες μισθώσεις υπάρχει υποχρέωση υποβολής;

−Αστικές μισθώσεις (κατοικίας)

−Επαγγελματικές/εμπορικές

−Τουριστικές βραχυπρόθεσμες (διάρκεια μέχρι τρεις μήνες)

−Αγροτικές/γεωργικές

−Παραχώρηση χρήσης (δωρεάν ή με αντάλλαγμα σε είδος).

  1. Σε ποιες περιπτώσεις υποβάλλεται δήλωση μίσθωσης;

−Αρχικές μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις ή δωρεάν παραχωρήσεις χρήσεων γης ή ακινήτου

−Τροποποιήσεις μισθώσεων ή υπεκμισθώσεων ή δωρεάν παραχωρήσεων χρήσεων γης ή ακινήτου.

  1. Ποιος έχει υποχρέωση υποβολής;

Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής ή ο παρέχων δωρεάν τη χρήση του ακινήτου ή της γης, και σε περίπτωση περισσοτέρων, κάθε ένας έχει αυτοτελή υποχρέωση.

Παράδειγμα: στην περίπτωση των έγγαμων, τη δήλωση την υποβάλλει όποιος κατέχει το ακίνητο (όχι αναγκαστικά ο σύζυγος). Αν το ακίνητο ανήκει στη σύζυγο, τότε η σύζυγος πρέπει να εγγραφεί στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες TAXISnet, να λάβει κωδικούς χρήσης (κλειδάριθμο), να εισέλθει με τους προσωπικούς της κωδικούς στο TAXISnet και να καταχωρήσει το δικό της ΑΦΜ στο πεδίο του Εκμισθωτή.

  1. Πρέπει να υποβάλω στο TAXISnet μισθωτήριο που το έχω καταθέσει σε ΔΟΥ;

Όχι. Παλιά μισθωτήρια (πριν από το 2014 που «άνοιξε» η ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων μίσθωσης στο TAXISnet) δεν χρειάζεται να υποβληθούν ξανά, αφού έχουν υποβληθεί στο παρελθόν σε ΔΟΥ.

 

  1. Αν δεν έχει ΑΦΜ ο εκμισθωτής, τι κάνουμε;

Πρέπει να ζητήσει από την αρμόδια ΔΟΥ να του χορηγηθεί ΑΦΜ, καθώς δεν είναι δυνατόν να προχωρήσει στην καταχώρηση. Επίσης πρέπει να εγγραφεί στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες TAXISnet, να λάβει κωδικούς χρήσης (κλειδάριθμο) ώστε να μπορεί να εισέλθει στην εφαρμογή και να καταχωρήσει τον ΑΦΜ στο πεδίο των εκμισθωτών.

  1. Αν δεν έχει ΑΦΜ ο μισθωτής τι κάνουμε;

Πρέπει να ζητήσει από την αρμόδια ΔΟΥ να του χορηγηθεί ΑΦΜ. Σε δύο μόνο περιπτώσεις επιτρέπεται να μην έχει ΑΦΜ ο μισθωτής:

−Αλλοδαπός μισθωτής: η περίπτωση αφορά μόνο βραχυχρόνιες μισθώσεις παραθεριστικών κατοικιών σε αλλοδαπούς μισθωτές, οι οποίοι δεν έχουν υποχρέωση ΑΦΜ (τουριστικές μισθώσεις και για περίοδο μέχρι τρεις μήνες εντός του ίδιου έτους) καθώς και μισθώσεις σε αλλοδαπούς φοιτητές που διαμένουν στην Ελλάδα, στο πλαίσιο των ανταλλαγών με το πρόγραμμα ERASMUS για χρονικό διάστημα μέχρι 6 μήνες. Στην περίπτωση αυτή καταχωρούμε τον αριθμό διαβατηρίου, τη διεύθυνση μόνιμης κατοικίας και τη χώρα προέλευσης.

−Νομικά πρόσωπα υπό σύσταση: η περίπτωση αφορά μίσθωση στην οποία συμβάλλεται νομικό πρόσωπο το οποίο δεν έχει λάβει ακόμη ΑΦΜ από την αρμόδια υπηρεσία (ΓΕΜΗ). Στην περίπτωση αυτή καταχωρούμε την επωνυμία του νομικού προσώπου και τον ΑΦΜ του νόμιμου εκπροσώπου. Στη συνέχεια, όταν το Νομικό Πρόσωπο ολοκληρώσει τη διαδικασία έναρξης εργασιών και λάβει ΑΦΜ, ο εκμισθωτής πρέπει να επανέλθει στο TAXISnet προκειμένου να καταχωρήσει νέα δήλωση μίσθωσης μέσα στον επόμενο μήνα από τη χορήγηση ΑΦΜ. Σε αυτήν τη νέα δήλωση θα καταχωρήσει τον ΑΦΜ, τα υπόλοιπα στοιχεία της μίσθωσης (όπως ακριβώς είχαν καταχωρηθεί στην αρχική δήλωση), αλλά πρέπει να επιλέξει και το πεδίο «συνέχεια προηγούμενης μίσθωσης». Σε αυτό το πεδίο θα καταχωρήσει τον αριθμό καταχώρησης της αρχικής μίσθωσης.

  1. Ποια είναι η διαδικασία της δήλωσης των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης;

Ο εκμισθωτής του ακινήτου εισέρχεται στο TAXISnet με τους προσωπικούς του κωδικούς και επιλέγει «Δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας». Ακολούθως, με το πλήκτρο «επιλογή», μεταφερόμαστε στη φόρμα υποβολής, την οποία πρέπει να συμπληρώσουμε. Η φόρμα υποβολής μας προτείνει στο τέλος της σελίδας δύο επιλογές:

−Αποθήκευση στην περίπτωση που θέλουμε να αποθηκεύσουμε την εργασία μας. (Προσοχή, η επιλογή δεν οριστικοποιεί την υποβολή).

−Οριστικοποίηση. Με την επιλογή αυτή οριστικοποιείται (υποβάλλεται) η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και διασφαλιζόμαστε ότι έχουμε εκπληρώσει την υποχρέωσή μας.

  1. Πώς θα αποδεικνύεται η υποβολή;

Μετά την οριστικοποίηση της υποβολής, εκτυπώνεται σχετική απόδειξη υποβολής, η οποία αντικαθιστά την ειδική σφράγιση που πραγματοποιούσε η ΔΟΥ.

  1. Ποιος είναι ο χρόνος υποβολής;

Η δήλωση υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επομένου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της.

Παραδείγματα:

−Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 1 Απριλίου: το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Μαΐου.

−Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 30 Απριλίου: το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Μαΐου.

  1. Είναι υποχρεωτική η συμπλήρωση του πρωτοκόλλου ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) στη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας;

Η αναγραφή του πρωτοκόλλου ΠΕΑ είναι υποχρεωτική. Επομένως, αν για το ακίνητο που εκμισθώνετε έχετε υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ, τότε πρέπει να συμπληρώσετε υποχρεωτικά τα πεδία στην ενότητα «ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ».

  1. Τι κάνουμε στην περίπτωση ανανέωσης (παράτασης) υπάρχουσας μίσθωσης;

Υπάρχουν δύο κατηγορίες μισθώσεων που μπορούν να ανανεωθούν (παραταθούν):

  1. Η αρχική δήλωση μίσθωσης (που τώρα ο εκμισθωτής θέλει να ανανεώσει) έχει υποβληθεί στο TAXISnet (είχε δηλαδή ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης μετά την 1/1/2014).
  2. Η αρχική δήλωση (που τώρα ο εκμισθωτής θέλει να ανανεώσει) έχει υποβληθεί σε ΔΟΥ (πριν την 1/1/2014).

Για κάθε μια περίπτωση υπάρχει διαφορετική διαδικασία της ανανέωσης (παράτασης):

α. Σε αυτήν την περίπτωση η αρχική δήλωση μίσθωσης αφορούσε μια μίσθωση με ημερομηνία έναρξης μετά την 1/1/2014 και άρα υποχρεωτικά έχει καταχωρηθεί μέσω TAXISnet και έχει λάβει αριθμό καταχώρησης. Η ανανέωση (παράταση) της μίσθωσης θα γίνει με υποβολή τροποποιητικής δήλωσης. Η τροποποιητική δήλωση όμως μπορεί να αλλάξει μόνο τέσσερα στοιχεία:

−τη διάρκεια της μίσθωσης

−το μίσθωμα

−την ημερομηνία σύνταξης του συμφωνητικού

−καθώς και να συμπληρώσει ή/και να μεταβάλλει τα στοιχεία του πεδίου «ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ».

Σε τροποποίηση οποιουδήποτε άλλου στοιχείου της μίσθωσης (στοιχεία εκμισθωτών, μισθωτών, ακινήτου κ.λπ.) δεν μπορούμε να υποβάλουμε τροποποιητική δήλωση, αλλά πρέπει να υποβάλουμε μια νέα δήλωση (εξαρχής).

Για την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης (που θα μεταβάλει τη διάρκεια, το μίσθωμα ή θα προσθέτει τα στοιχεία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης) ο εκμισθωτής πρέπει να εισέλθει στο TAXISnet, να επιλέξει την εφαρμογή «Πληροφοριακά Στοιχεία Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας», να εντοπίσει στο μενού «Υποβληθείσες Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» τη συγκεκριμένη δήλωσή του και να επιλέξει την εισαγωγή τροποποιητικής δήλωσης μίσθωσης (να πατήσει δηλαδή τον πράσινο σταυρό που βρίσκεται στη συγκεκριμένη γραμμή της δήλωσης). Η δήλωση που θα «ανοίξει» θα έχει συμπληρωμένα όλα τα πεδία εκτός της διάρκειας του μισθώματος και της ημερομηνίας υποβολής, τα οποία μπορεί ο χρήστης να μεταβάλει.

β. Στη δεύτερη περίπτωση το μισθωτήριο της αρχικής μίσθωσης υποβλήθηκε σε ΔΟΥ και είχε πάρει αριθμό καταχώρησης. Δεν χρειάζεται να προβούμε σε επανακαταχώρηση αυτού του μισθωτηρίου στο TAXISnet. Η διαδικασία που ακολουθούμε είναι η εξής:

Υποβάλλουμε μέσω TAXISnet μια νέα δήλωση μίσθωσης (εξαρχής) όπου θα συμπληρώσουμε όλα τα πεδία αποτυπώνοντας την πραγματική εικόνα της μίσθωσης όπως θέλουμε να ισχύει από εδώ και πέρα. Επιπλέον όμως, θα επιλέξουμε και το πεδίο «Η μίσθωση αποτελεί συνέχεια προηγούμενης».

Σε αυτά τα πεδία συμπληρώνουμε τα στοιχεία του αρχικού μισθωτηρίου που υποβλήθηκε στη ΔΟΥ, θα καταχωρήσουμε δηλαδή τα πεδία «Αριθ. Πρωτ. αρχικής δήλωσης», «Ημερομηνία υποβολής αρχικής δήλωσης» και «ΔΟΥ υποβολής αρχικού μισθωτηρίου». Με αυτόν τον τρόπο, όταν θα οριστικοποιήσουμε την υποβολή, θα έχουμε προβεί σε υποβολή νέας δήλωσης μίσθωσης, όπου θα ανανεώνουμε (παρατείνουμε) μια μίσθωση που είχε κατατεθεί σε ΔΟΥ.

  1. Είναι υποχρεωτική η καταχώρηση του ΑΤΑΚ;

Η καταχώρηση του Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου είναι προαιρετική και αφορά όσα ακίνητα έχουν λάβει τέτοιο αριθμό. Με την πληκτρολόγησή του, εμφανίζονται αυτόματα τα στοιχεία του ακινήτου, όπως έχουν δηλωθεί στις δηλώσεις Ε9. Σε περίπτωση συνιδιοκτητών, ο καθένας ιδιοκτήτης καταχωρεί το δικό του ΑΤΑΚ (ο ΑΤΑΚ δεν είναι κοινός).

  1. Πατέρας (ή μητέρα) παραχωρεί σε τέκνο ακίνητο δωρεάν για επαγγελματική στέγη της επιχείρησης του τέκνου. Πρέπει να υποβληθεί δήλωση στοιχείων μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας;

Πρέπει να υποβληθεί δήλωση μίσθωσης. Στη συγκεκριμένη περίπτωση έχουμε παραχώρηση για χρήση επαγγελματικής στέγης και το ετήσιο μίσθωμα τεκμαίρεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Σχολιάστε το!