xe property news

Ποιοι είναι οι λόγοι λύσης της μίσθωσης κατοικίας

Πολλοί ενοικιαστές πιστεύουν ότι μπορούν να φύγουν από το σπίτι που έχουν ενοικιάσει ως κύρια κατοικία ακόμη και πριν τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης. Αποτέλεσμα της λανθασμένης αυτής άποψης είναι ότι αρκετοί έχουν βρεθεί προ δυσάρεστης έκπληξης, όταν λίγους μήνες μετά τους κοινοποιήθηκε αγωγή με την οποία τους ζητήθηκε να πληρώσουν τα μισθώματα μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, έστω κι αν δεν έμεναν στο μίσθιο, ενώ ακόμη μεγαλύτερη ήταν η έκπληξή τους όταν βγήκε η απόφαση και πράγματι υποχρεώθηκαν να πληρώσουν ενοίκια!

Καταγγελία της μίσθωσης πριν από τη λήξη του συμβατικού χρόνου και την πάροδο 3ετίας επιτρέπεται μόνο για ειδικές περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο και στην περίπτωση αυτή θα πρέπει η καταγγελία να γίνεται εγγράφως.

Ειδικότερα, λύση της μίσθωσης μπορεί να επέλθει οποτεδήποτε με καταγγελία αυτής, προερχόμενη ενδεικτικά για το μισθωτή όταν:

– δεν του παραδόθηκε η χρήση του μισθίου στο συμφωνημένο χρόνο ή του αφαιρέθηκε στη συνέχεια η συμφωνημένη χρήση,

– υπάρχουν στο μίσθιο πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή όταν εκλείπουν συμφωνημένες ιδιότητες,

– από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή ή όσων συνοικούν μαζί του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών.

Αντίστοιχα για τον εκμισθωτή όταν:

– ο μισθωτής κάνει κακή χρήση του μισθίου ή χρήση αντίθετη από εκείνη που συμφωνήθηκε ή δεν έχει την πρέπουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους,

– ο μισθωτής δεν καταβάλλει ολόκληρο ή μέρος του μισθώματος και μάλιστα στο χρόνο που οφείλει να το πράξει.

Ήδη έχει καθιερωθεί ταχεία διαδικασία έκδοσης δικαστικής «διαταγής απόδοσης μισθίου» χωρίς ακροαματική διαδικασία, αναβολές, μάρτυρες κ.λπ., εναντίον όσων ενοικιαστών αρνούνται να καταβάλουν τα μισθώματα, αφού πρώτα προσκληθούν με έγγραφη πρόσκληση του εκμισθωτή. Όμως η εν γένει ασήμαντη χρονικά ή ποσοτικά καθυστέρηση μισθωμάτων μπορεί να καταστήσει κατά περίπτωση την καταγγελία καταχρηστική.

Στην περίπτωση, βέβαια, που μια μισθωτική σχέση κυλήσει ομαλά, τότε η λύση της καθορίζεται πρωτίστως από το εάν αυτή συμφωνήθηκε ως ορισμένου ή αορίστου χρόνου.

Η μίσθωση ορισμένου χρόνου, όταν δηλαδή τα μέρη συμφωνούν ότι η μεταξύ τους μισθωτική σχέση θα διαρκέσει για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, λήγει αυτοδίκαια μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται καμία πρόσθετη διατύπωση.

Η μίσθωση αορίστου χρόνου λήγει μόνο με την καταγγελία ενός εκ των δύο συμβαλλομένων μερών, χωρίς να απαιτείται ο λόγος της καταγγελίας στην περίπτωση αυτή να είναι ουσιώδης ή σπουδαίος.

Αν το μίσθιο αποτελεί οικογενειακή στέγη εν γνώσει του εκμισθωτή, η καταγγελία εκ μέρους του είναι άκυρη εάν αυτή δεν κοινοποιηθεί και στο σύζυγο του μισθωτή, ακόμα κι αν ο σύζυγος δεν αναφέρεται πουθενά στο μισθωτήριο συμβόλαιο ως συμβαλλόμενο μέρος.

Να σημειωθεί ότι η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα ή αόριστος χρόνος, ενώ συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.