xe property news

Τι ισχύει για τους πλειστηριασμούς και την προστασία της πρώτης κατοικίας

Αναλυτικές απαντήσεις στις οκτώ συχνότερες ερωτήσεις που θέτουν όσοι διαθέτουν πρώτη κατοικία και ανησυχούν ότι μπορεί να βγει σε πλειστηριασμό δίνει σήμερα η Χρυσή Ευκαιρία μετά τη σχετική επεξεργασία του σχετικού νομικού πλαισίου που ισχύει για το θέμα.

1) Πότε λήγει η προστασία πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς;
Η προστασία της πρώτης κατοικίας ισχύει μέχρι και τις 31/12/2018 και εξασφαλίζεται μέσω αίτησης στο «νόμο Κατσέλη», όπως τροποποιήθηκε από το «νόμο Σταθάκη».

Υπενθυμίζεται ότι η οριζόντια προστασία πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς έληξε τον Δεκέμβριο 2014.
Πλέον, η προστασία της πρώτης κατοικίας παρέχεται με αίτηση στο αναθεωρημένο πλαίσιο, το οποίο αντιμετωπίζει όλο το φάσμα του ιδιωτικού χρέους δίνοντας όχι μόνο τη δυνατότητα να ρυθμιστούν χρέη προς Τράπεζες, αλλά και προς ασφαλιστικά Ταμεία, Δημόσιο, ΟΤΑ και προς λοιπούς ιδιώτες.

Για να μπορέσει να προστατεύσει κάποιος την πρώτη κατοικία του θα πρέπει έως το τέλος του 2018 να υποβάλει στο δικαστήριο πρόταση εκκαθάρισης των περιουσιακών του στοιχείων και σχέδιο διευθέτησης των οφειλών ζητώντας να εξαιρεθεί από την εκποίηση βεβαρημένο ή μη με εμπράγματη ασφάλεια ακίνητό του, εφόσον πληροί σωρευτικά τις εξής προϋποθέσεις:

−Το συγκεκριμένο ακίνητο χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του.
−Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, προσαυξημένες κατά 70%. Οι εύλογες δαπάνες καθορίζονται για έναν ενήλικο στο ποσό των 537 έως 682 ευρώ μηνιαίως, για δύο ενηλίκους στα 906 έως 1.160 ευρώ μηνιαίως, για έναν ενήλικο με ένα τέκνο στα 758 έως 962 ευρώ μηνιαίως, για δύο ενηλίκους με ένα τέκνο στα 1.126 έως 1.440 ευρώ μηνιαίως, για δύο ενηλίκους με δύο τέκνα στα 1.347 έως 1.720 ευρώ μηνιαίως, και για δύο ενηλίκους με τρία τέκνα στα 1.568 έως 2.000 ευρώ μηνιαίως.
−Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησής του στο δικαστήριο να μην υπερβαίνει τα 180.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο, και μέχρι τρία τέκνα, δηλαδή συνολικά έως 280.000 ευρώ.
−Ο οφειλέτης να έχει χαρακτηριστεί συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών.

2) Σε ποιες περιπτώσεις το Δημόσιο παρεμβαίνει πληρώνοντας μέρος της δόσης;
Εφόσον συντρέχουν κάποιες πρόσθετες προϋποθέσεις, δηλαδή:
−η αντικειμενική αξία κύριας κατοικίας κυμαίνεται μεταξύ 120.000 και 220.000 ευρώ, προσαυξημένη ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του οφειλέτη (ένας ενήλικας: 120.000 ευρώ, ζευγάρι: 160.000 ευρώ και 20.000 ανά τέκνο),
−και το ετήσιο εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, δηλαδή κυμαίνεται από 8.180 έως 24.000 ευρώ (άγαμος: 8.180 ευρώ, ζευγάρι: 13.917 ευρώ και κάθε παιδί: 3.361 ευρώ) το Δημόσιο καλύπτει έως και το 95% των μηνιαίων καταβολών επί τριετία.

Απαραίτητη προϋπόθεση και σ’ αυτή την περίπτωση είναι ο οφειλέτης να έχει χαρακτηριστεί συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών.

3) Ποιοι εξαιρούνται από το «νόμο Κατσέλη»;
Δεν μπορούν να ενταχθούν όσοι φέρουν εμπορική ιδιότητα. Ωστόσο εντάσσονται όσοι είναι πλέον πρώην έμποροι, με την προϋπόθεση ότι ήταν εν γένει συνεπείς στις πληρωμές τους ως προς τα πιστωτικά ιδρύματα όταν ασκούσαν την εμπορία. Δεν ισχύει αυτό για τις πληρωμές ως προς την Εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία. Επίσης εντάσσονται οι μικρέμποροι, όπως για παράδειγμα κάποιος που έχει ένα περίπτερο ή ένα πολύ μικρό κατάστημα. Οι δύο καθοριστικοί παράγοντες που συντρέχουν για να χαρακτηριστεί κάποιος μικρέμπορος είναι ο τζίρος και το αν απασχολεί προσωπικό.

Δεν εντάσσονται επίσης όσοι έχουν περιέλθει με δόλο σε μόνιμη και γενική αδυναμία πληρωμών των ληξιπρόθεσμων χρηματικών οφειλών τους, καθώς και οι οφειλές που συνίστανται σε διοικητικό πρόστιμο ή χρηματική ποινή ή αφορούν υποχρέωση διατροφής συζύγου ή ανήλικου τέκνου.

4) Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν από το δανειολήπτη για να τύχει της προστασίας που προσφέρεται με βάση το «νόμο Κατσέλη»;
Προϋπόθεση είναι ο δανειολήπτης να έχει πλήρη ενημέρωση για τις δυνατότητες που προσφέρονται με βάση το Νόμο και να υποβάλει αίτηση ένταξης στο δικαστήριο μέσω δικηγόρου. Η προστασία δεν μπορεί να είναι χωρίς αίτηση μέσω δικηγόρου γιατί απαιτείται έκδοση δικαστικής απόφασης.

Για τα χαμηλά εισοδήματα παρέχεται δωρεάν δικηγόρος από το υπουργείο Δικαιοσύνης Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων μέσω του θεσμού της νομικής βοήθειας με απλή αίτηση στο Πρωτοδικείο της περιοχής διαμονής.

5) Τι περιλαμβάνει το σχέδιο διευθέτησης οφειλών που ορίζει το δικαστήριο;
Το σχέδιο διευθέτησης οφειλών προβλέπει ότι ο οφειλέτης θα καταβάλει το μέγιστο της δυνατότητας αποπληρωμής του και ότι το ποσό καταβολής θα είναι τέτοιο ώστε οι πιστωτές του να μη βρεθούν, χωρίς τη συναίνεσή τους, σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτή στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Η χρονική περίοδος κατά την οποία ο οφειλέτης υποχρεώνεται να καταβάλλει δόσεις για την προστασία της κύριας κατοικίας του δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 20 έτη, εκτός αν η διάρκεια των συμβάσεων υπερβαίνει αυτό το διάστημα, οπότε η διάρκεια της περιόδου καταβολών δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 35 έτη. Κριτήρια για το δικαστήριο για τον καθορισμό της περιόδου εξόφλησης της οφειλής του αιτούντος αποτελούν το συνολικό ύψος της οφειλής και η οικονομική δυνατότητα του οφειλέτη.

6) Τι συμβαίνει αν ο οφειλέτης δεν πληρώσει τις δόσεις που ορίζει το δικαστήριο;
Αν ο οφειλέτης δεν πληρώνει τις δόσεις, τότε υπάρχει δυνατότητα της αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της μοναδικής κατοικίας. Αυτό γίνεται αν καθυστερεί την καταβολή τεσσάρων διαδοχικών μηνιαίων δόσεων ετησίως ή καθυστερεί την καταβολή δόσεων της ρύθμισης, έτσι ώστε το συνολικό ύψος του ποσού σε καθυστέρηση να υπερβαίνει αθροιστικώς την αξία 4 μηνιαίων δόσεων.

7) Σε ποιες τιμές βγαίνουν τα ακίνητα σε πλειστηριασμό;
Από την 1η Ιανουαρίου 2016 οι τιμές βάσει των οποίων γίνονται οι πλειστηριασμοί των ακινήτων είναι οι εμπορικές αξίες που πλέον βρίσκονται σε χαμηλά επίπεδα και όχι οι αντικειμενικές με τις οποίες είχαν υπολογιστεί και εκδοθεί και τα περισσότερα δάνεια. Ως αποτέλεσμα, ακόμα και μετά τον πλειστηριασμό του ακινήτου, αρκετοί δανειολήπτες κινδυνεύουν να συνεχίσουν να χρωστούν, καθώς ο πλειστηριασμός δεν φτάνει να ικανοποιήσει το σύνολο της οφειλής τους.

8) Οι δανειολήπτες που τα δάνειά τους θα μεταβιβαστούν στις εταιρείες διαχείρισης για εξυπηρέτηση ή ολοκληρωτική πώληση θα χάσουν την προστασία από τους παραπάνω νόμους;
Όχι. Ο νόμος για τις μεταβιβάσεις δανείων από τις τράπεζες στις εταιρείες, είτε για είσπραξη είτε για πώληση, περιέχει όρο σύμφωνα με τον οποίο ισχύει η ίδια προστασία που προσφέρεται μέσω του «νόμου Κατσέλη» ή του Κώδικα Δεοντολογίας στους δανειολήπτες αυτούς.

Ειδικά πριν από την πώληση δανείων, ο νόμος υποχρεώνει τις τράπεζες σε διαπραγμάτευση ρύθμισης με το δανειολήπτη, με τη διαδικασία και τις προϋποθέσεις του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών. Ακόμα κι αν δεν αποφέρει καρπούς η διαπραγμάτευση με την τράπεζα και το δάνειο μεταβιβαστεί, το fund έχει εκ νέου την υποχρέωση να αναδιαπραγματευτεί με τους κανόνες του ΚΔΤ.

Δηλαδή, θα πρέπει και οι εταιρείες να ακολουθούν τη διαδικασία που προβλέπεται από τον Κώδικα Δεοντολογίας, να σεβαστούν τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, καθώς επίσης και τις αποφάσεις ένταξης στο «νόμο Κατσέλη». Επιπλέον, οι δανειολήπτες θα έχουν τη δυνατότητα να διαπραγματευτούν τους όρους ρύθμισης των δανείων τους και να ζητήσουν διαγραφή του υπολοίπου που αποδεικνύεται αντικειμενικά ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να αποπληρώσουν.

Σχολιάστε το!