xe property news

Εισόδημα 11 ετών απαιτείται για την αγορά διαμερίσματος 90 τ.μ. στην Αθήνα

Φθηνά χαρακτηρίζονται τα ακίνητα στην Αθήνα ως προς το εισόδημα των πολιτών σε σχέση με ό,τι συμβαίνει σε άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες. Ωστόσο, η παρατεταμένη κρίση και οι συνέπειές της στους μισθούς συνεχίζει να δημιουργεί σοβαρά εμπόδια στους υποψήφιους αγοραστές, οι οποίοι διαπιστώνουν ότι ακόμα και οι κάποτε προσιτές οικονομικά περιοχές του κέντρου της Αθήνας δύσκολα προσεγγίζονται πλέον, τουλάχιστον για αρκετούς από τους ενδιαφερόμενους.

Είναι χαρακτηριστικό ότι σήμερα διαμέρισμα 90 τ.μ. στην Κυψέλη πωλείται περίπου 72.000 ευρώ, όταν το 2016 η ζητούμενη τιμή δεν ξεπερνούσε τις 45.000 ευρώ. Αντίστοιχα η εμπορευσιμότητα στην περιοχή για τα διαμερίσματα με τρεις κύριους χώρους έχει αυξηθεί σημαντικά, με το χρόνο που απαιτείται για να βγει εκτός αγοράς ένα ακίνητο να είναι οι δύο με δυόμισι μήνες. Ίδιος χρόνος απαιτείται για την ολοκλήρωση της πώλησης στην Ευελπίδων, ενώ υπολογίζεται ότι χρειάζονται τέσσερις και επτά μήνες για να βρεθεί αγοραστής για ένα τριάρι στη Νέα Κυψέλη.

Ενδεικτικό των υπερβολικών απαιτήσεων και προσδοκιών των ιδιοκτητών στο κέντρο της Αθήνας είναι ότι η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε επίπεδο υψηλότερο των ανατολικών προαστίων της Αθήνας (Γέρακας, Παλλήνη, Παιανία, Γλυκά Νερά, Ν. Μάκρη, Μαραθώνας κ.λπ.).

Με βάση τα στοιχεία από έρευνες της εξειδικευμένης πλατφόρμας Numbeo, στην Αθήνα η αναλογία τιμής προς το εισόδημα διαμορφώνεται σήμερα σε 11,07. Αυτό σημαίνει ότι ένα μέσο νοικοκυριό θα χρειαστεί να δαπανήσει το ετήσιο εισόδημα 11,7 ετών για να αποκτήσει ένα διαμέρισμα 90 τ.μ.

Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, το σχετικό μέγεθος είναι ιδιαίτερα χαμηλό, καθώς στο Λονδίνο ανέρχεται σε 21,90, στο Παρίσι σε 22,05, στη Μόσχα σε 19,10, στη Βαρκελώνη 13,10, στο Άμστερνταμ 12,65, ενώ στο Βερολίνο βρίσκεται πολύ κοντά στα «μεγέθη» της Αθήνας, καθώς ένα μέσο νοικοκυριό θα χρειαστεί να δαπανήσει το ετήσιο εισόδημα 11,18 ετών για να αγοράσει ένα διαμέρισμα 90 τ.μ. Αντίθετα με την «αδυναμία» που καταγράφεται σε ένα μεγάλο κομμάτι των Ελλήνων υποψήφιων αγοραστών κατοικίας, οι χαμηλές τιμές έχουν εκτινάξει το ενδιαφέρον των επενδυτών από το εξωτερικό, οι οποίοι προχωρούν ολοένα και σε περισσότερες αγορές, καθώς φιλοδοξούν ότι θα μπορέσουν να μεταπωλήσουν εύκολα το ακίνητό τους έπειτα από μερικά χρόνια και με κάποια σχετική υπεραξία.

Μόνο κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου εξαμήνου έχουν εισρεύσει στη χώρα ξένα κεφάλαια ύψους 736 εκατ. ευρώ για την αγορά ακινήτων, αύξηση της τάξεως του 94,6% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2018. Συνολικά, κατά τον προηγούμενο χρόνο οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων ήταν αυξημένες κατά 172% έναντι του 2017, στα 1,12 δισ. ευρώ από 414,7 εκατ. ευρώ, ενώ και το 2017 είχε καταγραφεί σχεδόν διπλασιασμός εισροής ξένων κεφαλαίων για αγορά ακινήτων στη χώρα μας σε σχέση με το 2016 που το ποσό ήταν 222,4 εκατ. ευρώ.

 

Υψηλές αποδόσεις ενοικίων

Σε ό,τι αφορά τα εισοδήματα που μπορεί να αποκομίσει κάποιος επενδύοντας στην αγορά κατοικίας στην Αθήνας, και επομένως την απόσβεση των χρημάτων που θα ξοδέψει αγοράζοντας ένα σπίτι και στη συνέχεια μισθώνοντάς το, τα αποτελέσματα της έρευνας είναι εξίσου ενθαρρυντικά.

Συγκεκριμένα, στην ελληνική πρωτεύουσα ο δείκτης τιμών αγοράς προς ενοικίαση στα μέσα του 2019 βρίσκεται στα 20,2 στο κέντρο της πόλης και στα 23,9 στα προάστια. Αυτό σημαίνει ότι ένας επενδυτής που αγοράζει ένα διαμέρισμα στις κεντρικές περιοχές της Αθήνας και ξεκινά τη μίσθωσή του θα πάρει τα χρήματά του πίσω μετά από 20 χρόνια. Ένα διαμέρισμα στις γειτονιές πέριξ του κέντρου της Αθήνας θα αρχίσει να παράγει κέρδη μετά από περίπου 24 χρόνια. Επομένως, όσο υψηλότερη είναι η σχέση τιμής προς ενοικίαση, τόσο πιο δύσκολη είναι η μεταπώληση των ακινήτων.

Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες ο δείκτης τιμών αγοράς προς ενοικίαση στο Λονδίνο είναι περίπου 34 στο κέντρο της πόλης και 29 στα προάστια, στο Παρίσι 39 και 42 αντίστοιχα, 25 και 21,5 στη Μόσχα, 30 και 28 στο Βερολίνο.

Αυτή τη στιγμή, η μικτή απόδοση που προσφέρει σε κάποιον ιδιοκτήτη η εκμίσθωση ενός διαμερίσματος στο κέντρο της Αθήνας είναι της τάξεως του 5% ετησίως, που είναι η δεύτερη υψηλότερη μεταξύ 25 πόλεων της Νοτίου Ευρώπης και των Βαλκανίων. Κι αυτό, γιατί τα τελευταία δύο χρόνια λόγω της γιγάντωσης του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλά και της «απόσυρσης» ακινήτων εξαιτίας της μεγάλης ζήτησης από πολίτες εκτός Ε.Ε. −κυρίως Κινέζους, Ρώσους και Άραβες− οι οποίοι σπεύδουν να αξιοποιήσουν το πρόγραμμα χορήγησης άδειας παραμονής, προκειμένου να εξασφαλίσουν απρόσκοπτη πρόσβαση στις χώρες εντός της Συνθήκης Σένγκεν, στο κέντρο της Αθήνας, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά σχεδόν 25%-30%, ενισχύοντας αντιστοίχως και τις αποδόσεις.

 

Εισροή ξένων κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων

 

Έτος Εκατ. ευρώ
2002 53,2
2003 46,6
2004 80,6
2005 119,3
2006 185,3
2007 308,5
2008 129,1
2009 97,6
2010 63,0
2011 89,4
2012 101,1
2013 156,3
2014 239,4
2015 153,1
2016 222,4
2017 414,7
2018 1.128,2

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος