xe property news

Με δύο ταχύτητες «τρέχει» η αγορά γραφείων της Αθήνας

Πώς διαμορφώνονται οι τιμές και τα ποσοστά των κενών στους βασικούς επιχειρηματικούς άξονες

Χαρακτηριστικά πόλωσης εμφανίζει η αγορά γραφειακών χώρων στην Αθήνα, σύμφωνα με μελέτη της διεθνούς εταιρείας συμβούλων και εκτιμητών ακινήτων Savills, καθώς η ζήτηση για γραφειακούς χώρους Κατηγορίας Α βρίσκεται σε αρκετά υψηλότερα επίπεδα από αυτήν για γραφειακούς χώρους Β και υποδεέστερης ποιότητας.

Ειδικότερα, επισημαίνεται πως οι χώροι που παρουσιάζουν την υψηλότερη ζήτηση αφορούν κτίρια νεότερης κατασκευής και υψηλών προδιαγραφών (Κατηγορίας Α) σε καλές τοποθεσίες (Prime locations) και συνολικής επιφάνειας 1.500-3.000 τ.μ. το καθένα, καθώς και μεμονωμένους ορόφους επιφάνειας 400-500 τ.μ.

Ωστόσο, λόγω της μη ανέγερσης νέων κτιρίων γραφείων από το 2010 έως σήμερα δεν είναι εύκολο να εξευρεθούν μεγάλης κλίμακας σύγχρονα (Κατηγορίας Α) κτίρια γραφείων, τα οποία καταρχάς ζητούν ξένοι επενδυτές, όταν αντιμετωπίζουν την Ελλάδα ως επενδυτικό προορισμό.

Την ίδια ώρα, το ποσοστό των κενών γραφείων σε σχέση με το συνολικό απόθεμα (Α και Β κατηγορία) κατά την τελευταία τριετία παραμένει σε υψηλά επίπεδα, περίπου της τάξης του 15-17% σε όλες τις υποαγορές της ευρύτερης περιοχής της Αθήνας.

Σύμφωνα με τους αναλυτές της Savills, η απορρόφηση γραφείων Α και Β κατηγορίας (άνω των 500 τ.μ.) κυμάνθηκε στα επίπεδα των 45.000-50.000 τ.μ. τα τελευταία 3 έτη (δεν λαμβάνονται υπόψη οι ανανεώσεις-αναδιαπραγματεύσεις).

Κηφισίας

Η Κηφισίας, αν και αποτελεί την πιο σημαντική από πλευράς μεγέθους και ελκυστικότητας αγορά γραφείων, έχει δεχθεί πλήγμα ως προς τα επίπεδα των επιτεύξιμων μισθωμάτων. Η πλειονότητα των ζητούμενων τιμών κυμαίνεται μεταξύ 10-13 ευρώ ανά τ.μ. Παραδείγματα συμφωνιών που έχουν υλοποιηθεί πρόσφατα αποτελούν αυτές των Samsung, Carlsberg, Leroy Merlin κ.ά. Τα καλύτερης ποιότητας γραφεία δεν ξεπερνούν εύκολα τα 15 ευρώ ανά τ.μ. με σχετικά παραδείγματα τις μισθωτικές συμφωνίες των Hill International, Dimand, P & G κ.ά.

Υπάρχουν, όμως, και περιπτώσεις παλαιότερων γραφειακών χώρων, που οι τιμές μίσθωσης βρίσκονται κάτω των 9 ευρώ ανά τ.μ. Η ζήτηση συνεχίζει να προέρχεται από εταιρείες κυρίως μεγάλου μεγέθους, που επιθυμούν να επανατοποθετηθούν σε νέα κελύφη, επιτυγχάνοντας τιμές τουλάχιστον 25% χαμηλότερες από παλαιότερες μισθωτικές συμφωνίες. Οι περισσότερες εταιρείες ζητούν χώρους από 2.000-3.000 τ.μ.

Το ποσοστό των κενών γραφείων Α και Β κατηγορίας διαμορφώνεται μεταξύ 10% και 15%, ωστόσο στους χώρους υψηλής ποιότητας (Κατηγορία Α), οι ξενοίκιαστοι γραφειακοί χώροι είναι σαφώς λιγότεροι (4%-6%). Αντίθετα, στους χώρους Β Κατηγορίας, το ποσοστό των κενών γραφείων είναι σχεδόν τριπλάσιο (13%-15%).

Συγγρού, Ποσειδώνος και Βουλιαγμένης

Οι βασικοί άξονες της νότιας Αθήνας (Συγγρού, Ποσειδώνος και Βουλιαγμένης) παρουσιάζουν σταθερή εικόνα. Πολλά κτίρια γραφείων του Νότιου Τομέα είναι ιδιοχρησιμοποιούμενα, όπως κτίρια ασφαλιστικών και ναυτιλιακών εταιρειών. Το ποσοστό των κενών γραφείων Α και Β Κατηγορίας διαμορφώνεται μεταξύ 17% και 19%.

Κέντρο

Βασικοί επιχειρηματικοί άξονες του κέντρου είναι η λεωφ. Αλεξάνδρας, η Μιχαλακοπούλου, η αρχή της λεωφ. Κηφισίας, το βόρειο τμήμα της Βασ. Σοφίας και η Καλλιρρόης. Το απόθεμα γραφείων Α και Β Κατηγορίας ανέρχεται σε περίπου 550.000 τ.μ., ενώ η πλειονότητα των γραφείων είναι β’ ποιότητας, καθώς αναπτύχθηκαν τις δεκαετίες ’70-’80-’90.

Η κενότητα για γραφειακούς χώρους Α και Β Κατηγορίας κυμαίνεται μεταξύ 13%-15%, λόγω και των προβλημάτων που αντιμετωπίζει το κέντρο της πόλης. Η κενότητα σε χώρους Α κατηγορίας, εντός του κέντρου, βρίσκεται σε ιδιαιτέρως χαμηλά επίπεδα, <5%, λόγω και του μικρού διαθέσιμου αποθέματος.

Στα γραφεία Β Κατηγορίας παρατηρείται υψηλή κινητικότητα, λόγω μετεγκατάστασης πολλών επαγγελματιών ή μέσου μεγέθους εταιρειών σε φθηνότερους χώρους. Ωστόσο, η κενότητα ως απόλυτο ποσοστό συνεχίζει να είναι υψηλή και αγγίζει το 20%.

Δυτικός Τομέας

Οι κυριότεροι άξονες της δυτικής Αθήνας είναι η λεωφ. Αθηνών, η λεωφ. Κηφισού, ενώ δευτερεύοντες είναι η Ιερά οδός και η Πέτρου Ράλλη.
Ο Δυτικός Τομέας με τη μετακίνηση του Χρηματιστηρίου Αθηνών επί της λεωφ. Αθηνών σε νέα γραφεία είχε εμφανισθεί ως εναλλακτικός χώρος τοποθέτησης επιχειρήσεων και μάλιστα με σημαντική κλίμακα. Λόγω της συρρίκνωσης της οικονομικής δραστηριότητας, η ζήτηση για χώρους γραφείων σε αυτή την περιοχή έχει μειωθεί.

Παρά ταύτα, αξιοσημείωτη είναι η κίνηση του ΟΠΑΠ να αγοράσει οκταώροφο κτίριο δίπλα στο Χρηματιστήριο, από την KanAm, έναντι 14 εκατ. ευρώ (τέλη 2015). Το ακίνητο είχε αγοραστεί από την KanAm το 2007 έναντι 47 εκατ. ευρώ.

Τι ζητούν οι επενδυτές

Οι ξένοι επενδυτές επανεμφανίζονται το ’14 με ζήτηση για σύγχρονα γραφεία με καλούς μισθωτές. Ωστόσο, ως σημαντικότεροι επενδυτές έχουν αναδειχθεί τα δύο μεγαλύτερα REIT (Πανγαία, Grivalia), αναφέρεται στη μελέτη. Λόγω έλλειψης τραπεζικού δανεισμού, ιδιώτες Έλληνες επενδυτές δεν επιδεικνύουν σχεδόν καμία κινητικότητα.

Κατά το 2015 παρουσιάστηκε ενδιαφέρον από hedge funds για την απόκτηση πακέτων ακινήτων που έχουν προκύψει από ενυπόθηκα δάνεια των ελληνικών τραπεζών, δίχως όμως να έχουν γίνει σημαντικές κινήσεις. Ανάλογο ενδιαφέρον έχουν δείξει και για ακίνητα του ξενοδοχειακού τομέα.

Εξαίρεση, σύμφωνα με τους αναλυτές της Savills, αποτελεί η Sankaty, που πρόσφατα επένδυσε 200 εκατ. ευρώ για την απόκτηση portfolio από την Credit Agricole Leasing. O υπολογισμός της αρχικής απόδοσης είναι δυσχερής, καθώς πολλά ακίνητα του χαρτοφυλακίου είναι είτε κενά είτε έχουν μισθωτές που αδυνατούν να καταβάλλουν το ενοίκιό τους. Από μεμονωμένες προσπάθειες πώλησης πρόσφατα μισθωμένων ακινήτων γραφείων του χαρτοφυλακίου, επί της λεωφ. Κηφισίας, φαίνεται πως η προσδοκία είναι για επίτευξη αρχικής απόδοσης της τάξης του 8,5%-8,75%.

\Βάσει των σημαντικότερων αγοραπωλησιών που έχουν υλοποιηθεί πρόσφατα, δηλαδή το Sale and Leaseback 28 κτιρίων του Ελληνικού Δημοσίου, αλλά και τις επενδυτικές κινήσεις των ελληνικών ΑΕΕΑΠ (Grivalia Properties, Πανγαία), καθώς και μεμονωμένων επενδυτών (Grupo Dolphin), οι αποδόσεις για γραφειακούς χώρους Α κατηγορίας στην ευρύτερη Αττική φαίνεται να έχουν σταθεροποιηθεί περίπου στο 8,75%-9%.

Σχολιάστε το!